这份PPT拿去你也可以成为“懂房帝”︱德科地产频道

  我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,死磕地产。每周写八篇文章,自己,是为了无所。本文来源于德科在苏州的一场。

  通常,我们的经济学家啊,特别是证券公司的首席经济学家们,喜欢用奇奇怪怪的角度来解释房价涨跌,比如小学生数量增长率啊、剩女数量啊、丈母娘的啊——

  这些奇怪的角度,都有一些道理。比如楼市的丈母娘效应,中美两位经济学教授合著的《中国绿色城市的崛起》一书也提出,“中国的性别比例失衡也可能是房价一直上涨的原因”。

  他们列举了一个数据:生活在中国城市 20-34 岁的年轻人中,其男女比例大约是 103:100。男多女少,所以“你可以不买房,除非你摆平丈母娘”这句话甚至成了楼盘广告语——

  还有的经济学家提出,城市房价高因“剩女”多,“她们通过选择具有资产价值的房子,来消除因为结婚较晚造成的心理上的不安”。

  婚恋交友网站世纪佳缘数据显示,以 2016 年为基准,中国(包括、澳门、等)27 岁以上的未婚女性人数达到 3800 万人左右。从地区来看,福建省厦门市人数最多,随后是深圳、杭州、、广州、上海、青岛——

  小学生数量增长率,更是成为各经济学家“揭秘”房价的奇特工具。很多微信号文章也很配合,罗列了各个城市的小学生增长率与房价走势图,说高度重合啊,终于破解了房价上涨的“惊天秘密”。

  比如,2013-2015 年小学生增长率最高的是深圳、厦门、,在 7%-8% 左右;南京、郑州、杭州、武汉、合肥和长沙等城市,差不多是 5%。经济学家们在写这种报告的时候,通常是不提上海的,因为上海房价涨幅同样剧烈,但小学生增长率只有 2% 左右——

  他们都有道理。但是,那么多有趣的解释,有用吗?判断宏观大势是一回事,但关注中观的城市逻辑与微观的买房技术,或许更重要吧。作为购房者,我们面临的直接问题差不多就是,该买哪个城区,买怎样的房——

  从中观层面看,一座城市的房价,主要取决于这三个方面:城市骨架、中枢和产业支撑。

  简单地翻译话,差不多就是:地铁建了多少,用什么建;大院与新城或新区离得近不近,主政官有没有魄力;有没有生态级企业驻扎,有没有一堆新经济企业聚集在一起产生化学反应。

  我们先来关注地铁。2016 年中国城市地铁通车里程排名,前五名依次是上海、、广州、深圳和南京——

  地铁通车里程至少可以说明一个问题,城市骨架拉开了。我们通常很关注,某某城市又多了一个区,原来下辖的县或县级市撤销建区了——这是行政区意义上的城市骨架,不是基于地铁线的城市骨架,后者比前者更有实际意义。

  现在,很多城市都有地铁了,但进度是不一样的。地铁价值的真正爆发,需要经历三个阶段,我们将之称为“地铁三部曲”:第一,地铁从无到有;第二,地铁成网、成环线;第三,诸多重要站点要有真正用地铁思维建造的 TOD 项目(地铁上盖物业)——

  但是,光有地铁还不行;拉开了城市骨架,你还得让它长肉。我们常说的 TOD 项目,是一种长肉方式;在地铁重要节点上引进生态级企业总部,也是一种长肉方式。

  众所周知,多中心是各大城市的趋势,市中心不会只有一个。但那么多城市都在建新区,而且不止一个新区,都能成功吗?

  以前,几乎所有中国城市的市中心形成逻辑,都是基于大院——大院在哪里,哪里就是市中心。

  现在,略有改变。市中心的原点可以是大院,也可以是生态级企业总部,甚至可以是运营得当的商业综合体——

  这么说还是有点小复杂,我们来一个再简单的判断方法,用于判断地段价值。看餐饮,三个不同领域的餐饮品牌:沙县小吃、星巴克和外婆家。

  沙县小吃是顽强生长的餐饮业态,它证明了一个区域价值底线——连沙县小吃都不愿去开店的地方,那地方真的是太差了,没法生活。

  星巴克对于择址有一整套严谨的判断体系,基本不会出错。有星巴克的区域,相当于他们帮我们判断了这个地方的价值。

  外婆家是中国排名第三的中餐连锁品牌,它现在的开店逻辑是,绝不在沿街底商开店,一定要开在商业综合体里。这个开店逻辑反应了城市地段价值的变化:购物中心已经远胜传统商业街的价值。

  讲完了地段,我们来讲该买怎么样的房子。我发明了一个概念,叫“小精贵”,过去也讲过,但现在讲比过去讲你或许会有更多共鸣,因为接受这个概念的人越来越多了。

  所谓“小”,就是在同等功能区数量下,户型面积要尽量小。比如三居室最好是 90 平米左右,四居室最好是 120-140 平米左右。这个道理五年前讲,很被人嫌弃,现在房价更贵了,嫌弃我的人就稍微少了一些。

  所谓“精”,就是要尽量买精装交付的房子。这个观念我已经讲了差不多一万遍了,但有些人就是理解不了,随他们去吧。等他们再多一些居住经验,就会明白的。

  所谓“贵”,并不是说要买房价贵的楼盘,而是要买物业费更贵的楼盘。我最讨厌那种为了省几毛钱而去那些物业费更低廉的楼盘。能理解他们,毕竟没住过好房子。也不他们了。

  就讲其中一个逻辑——现在物业费收得高,哪怕物业服务水准很烂,将来这个楼盘还是有机会换一家更好得物业服务公司;现在物业费收得低,如果物业服务很烂,你们当然可以把它炒掉,但新引进的物业公司恐怕会更烂,因为只有那些野鸡物业公司才会接物业费低廉的楼盘。而且,交付以后想要再提高物业费,是一件非常难的事情。

  其实,品牌物业公司赚的钱很有限,他们提供的服务你也很难给他们打高分,但只要你跟野鸡物业公司比较一下,就知道还是品牌物业公司更好。野鸡物业公司很赚钱,因为他们不规范,不给保安保洁交五险一金,各种省钱。

  讲这些,是因为这样一个趋势已经越来越明显:一个楼盘在二手房市场的价值,物业服务优劣正在起到越来越大的作用。

  讲完了买什么样的房子,我们再来讲一个大家更关心的问题:什么时候买,什么时候卖。

  其实就是时机问题。但是我们谈时机,不能只是关注调控措施或房价行情变化,还必须跟房产品本身结合起来考虑。

  这三个操作层面的小理论,讲起来又是几大段,所以我们就在下一篇文章中见吧。另外,6月18日我们在杭州有场。欢迎来。

  ?【点击此处,拓展阅读】三个小理论告诉你,何时才是买房或卖房的最好时机。

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